Der Mieterverein


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Das Volkseinkommen stellte nur dar wie sich Einkommen in den vergangenen Jahren entwickelt haben und taugte nicht zur Prognose oder Planung. Die Rechtsfähigkeit des Menschen beginnt mit der Vollendung der Geburt. Das Landgericht Berlin bejahte eine Verantwortlichkeit des Vermieters für den Unfall, weil der seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Dagegen bedarf die Haltung eines so genannten Kampfhundes immer der Zustimmung des Vermieters. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.

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Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten.

Das ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert stehen. Zwar ist nicht jede überzogene Preisforderung des Vermieters unwirksam, wenn aber der geforderte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Wohnungssuchende zuviel Gezahltes zurückfordern.

Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren. Ist zum Beispiel die für 5. Alles, was über 1. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern insoweit Recht. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung insgesamt und ständig zu modernisieren und jeweils dem neuesten technischen Standard anzupassen, doch könne der Mieter angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts erwarten, dass er die Wohnung so gebrauchen und nutzen kann, wie dies seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht.

Hierzu gehöre die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung der Wohnung werde unabhängig vom Baualter des Gebäudes und der Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet.

Ein halbes Jahr lang hatte ein Kölner Mieter Ameisen in seiner Wohnung gezählt, alles aufgelistet und die Miete gekürzt. Im November kam zwar nur eine Ameise, aber an drei Tagen. Auch das Mieterargument, bei den einzelnen Ameisen handele es sich um Späherameisen, die eine Vorhut für eine Besiedelung bilden, erbarmte das Gericht nicht. Erst wenn die Ameisen die Wohnung wirklich besiedelt hätten, könnte man neu über die Frage "Wohnungsmangel oder nicht" nachdenken. Weitere Informationen in unserer Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" , die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.

Dabei war er über einen Balken gestolpert, der etwa 60 bis 80 cm in den Gangbereich hineinragte, und auf den vorderen Teil dieses Balkens gefallen. Das Landgericht Berlin bejahte eine Verantwortlichkeit des Vermieters für den Unfall, weil der seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Als Eigentümer des Hauses ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in den den Mietern des Hauses zugänglichen Bereichen keine Gefahrenquellen bestehen.

Er hat — so der Deutsche Mieterbund — dafür Sorge zu tragen, dass alle von Mietern genutzten Flächen gefahrlos betreten werden können. Dazu gehört es, dass zum Beispiel auch in den Kellergängen keine Stolperstellen geschaffen werden, dass hier eine einwandfreie Beleuchtung besteht.

Erst danach trat Schmerzfreiheit ein. Zwar könne ein Vermieter grundsätzlich Anwaltskosten erstattet verlangen. Voraussetzung sei jedoch, dass die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich war. Bei der Deutschen Annington müsse davon ausgegangen werden, dass sie über genügend fachkundiges Personal verfüge, das in der Lage ist, selbst eine fristlose Kündigung wegen Mietzinsrückständen auszusprechen.

Da durch die Einschaltung des Rechtsanwaltes zum Nachteil des Mieters unnötige und dazu noch sehr hohe Kosten verursacht wurde, habe die Deutsche Annington keinen Erstattungsanspruch. Asbest ist immer noch in den Gemäuern von vielen Wohnungen und Häusern verbreitet. Spätestens wenn Asbestfasern freigesetzt werden, zum Beispiel bei Umbauten, Reparaturen oder Modernisierungen, besteht für die Bewohner eine konkrete Gesundheitsgefahr.

Werden Asbestfasern freigesetzt, muss schnellstmöglich von Fachleuten saniert werden. Zum Thema Asbest gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen. Die wichtigsten Urteile hat der Deutsche Mieterbund zusammengestellt:. Asbeststaub Bei einer starken Asbestbelastung mit sichtbarem Asbeststaub ist die Wohnung nicht mehr nutzbar. Haftung Der Vermieter haftet für alle Schäden, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstehen.

Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen haben. Hierzu sollte ein so genannter Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden. In der schriftlichen Vereinbarung, so die Empfehlung des Mieterbundes, muss festgelegt sein, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet.

Die Vereinbarung muss von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Darüber hinaus können im Mietaufhebungsvertrag aber auch noch weitere Punkte geregelt werden. So kann die Aufhebung des Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.

Sinnvoll ist es möglicherweise auch, eine Vereinbarung hinsichtlich verschiedener Einrichtungsgegenstände zu treffen, die in der Wohnung zurückbleiben sollen.

Auch die Frage, ob bzw. Ist zwischen Mieter und Vermieter dagegen alles geklärt, kann der Mietaufhebungsvertrag auch folgende zusätzliche Regelung enthalten: Das bedeutet, Mieter können einen Schadensersatz-, Rückzahlungs- oder Minderungsanspruch dann mit der nächsten Mietforderung des Vermieters verrechnen. Ein generelles Aufrechnungsverbot ohne irgendwelche Einschränkungen ist aber unwirksam.

Anderenfalls würde auch das Mieterrecht, mit unbestrittenen oder vom Gericht festgestellten Forderungen aufrechnen zu können, ausgeschlossen werden. Dagegen kann ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot im Mietvertrag wirksam vereinbart sein, warnt der Deutsche Mieterbund. Dieses Verbot würde grundsätzlich für alle Mietforderungen gelten, die nicht unbestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind. Macht der Mieter aber aufgrund von Wohnungsmängel Ansprüche geltend, kann er gegen die Mietforderungen des Vermieters immer aufrechnen.

Egal, was im Mietvertrag steht. Möglich ist allerdings, dass im Mietvertrag vorgegeben wird, dass die Aufrechnungsabsicht dem Vermieter mindestens einen Monat vorher angezeigt werden muss. Einen Aufzug gibt es aber nur im Vorderhaus. Mit ihm können die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden. Die Mieterin weigerte sich deshalb jahrelang, die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Aufzugkosten zu bezahlen. Die Forderung der Vermieterin auf Nachzahlung lehnte der Bundesgerichtshof ab.

Entsprechendes müsse gelten, wenn ein Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes zur Verfügung steht. Anderes gilt nach Information des Deutschen Mieterbundes für Erdgeschossmieter, die den Aufzug faktisch nicht nutzen.

Dafür sprechen Gründe der Praktikabilität und Transparenz der Abrechnung. Baden und Duschen oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen.

Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen. Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann.

Dauerduschen - drei Stunden lang - hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig. Schon nach einem Jahr Mietzeit sei der Holzrahmen des Badezimmerfensters völlig verrottet gewesen, bei den umliegenden Fliesenfugen sei es zu Verspackungen gekommen usw.

Und das alles nur, weil der Mieter nicht richtig geduscht und Spritzwasser nicht weggewischt habe. Ein Mieter dürfe auch mehrmals täglich duschen. Er sei nicht verpflichtet, nach jedem Duschvorgang die Dusche und ein hinter der Dusche liegendes Fenster gründlich trocken zu wischen. Das kann aber nicht bedeuten, dass der Mieter nach jedem Duschen Wände und Fenster abtrocknen muss. Das Hamburger Amtsgericht stellte weiter fest, dass der Mangel letztlich auf bauliche Gründe zurückzuführen sei.

Das Badezimmerfenster befand sich direkt hinter der Dusche und war aus Holz. Diese Kombination aus Lage und Beschaffenheit führte zu den vorliegenden Mängeln. Oder, wie das Hamburger Amtsgericht feststellte: Für diese baulich bedingte Schadensanfälligkeit des Fensters hat die Mieterin nicht einzustehen. Vielmehr fällt sie in die Risikosphäre des Vermieters.

Balkone gehören mit zur vermieteten Wohnung. Stellt der Mieter trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter ggf. Anders wiederum, wenn der Balkonbewuchs so umfangreich ist, dass er zu einer erheblichen Belästigung führt.

Angemessen wäre ein Betrag zwischen 50 und 75 Euro, abhängig nicht zuletzt auch von der Höhe der monatlich zu zahlenden Miete. Ist zwischen Mieter und Vermieter lediglich vereinbart, dass Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss des Vertrages verbunden sind, zu Lasten des Mieters gehen sollen, ist diese Vertragsklausel mangels Bestimmtheit unwirksam. Ein Makler darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Gebühr für die Ausfertigung des Mietvertrages verlangen.

Er bekommt, soweit entsprechend vereinbart, die Maklerprovision, wenn es tatsächlich zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist, aber nicht mehr. Auch beim Auszug des Mieters kann der Vermieter normalerweise keinerlei Gebühr fordern. Etwas anderes kann möglicherweise gelten, wenn Mieter und Vermieter sich darauf verständigen, dass der Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden darf.

Weitere Informationen erhalten Mieter bei ihrem örtlichen Mieterverein oder direkt unter www. Das Landgericht Berlin entschied dagegen, eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Diese Vorrausetzungen waren in dem konkreten Fall nicht gegeben.

Mieter müssen — so der Deutsche Mieterbund — Besichtigungstermine ohnehin nur in Ausnahmefällen hinnehmen. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Der Vermieter ist zudem verpflichtet — so der Deutsche Mieterbund — den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern muss das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen.

Begründet wurde die Mieterhöhung mit der Befürchtung, dass in dem Bestattungsinstitut Tote aufbewahrt werden. Dieser Argumentation folgte das Amtsgericht Stuttgart nicht und verurteilte den Mieter zur Nachzahlung von rund 1. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Weder irgendwelche gesundheitliche Gefahren, noch sonstige messbare Beeinträchtigungen seien erkennbar. Allein das subjektiv eingeschränkte Wohlbefinden des Mieters bzw. Gleichgültig, ob im Mietshaus ein Hundehaltungsverbot besteht oder nicht, der Mieter darf auch Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt.

Nur ausnahmsweise kann der Vermieter "Hausverbot" für einen Besucher verhängen. Beispielsweise dann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt Ruhestörungen begangen hat oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur, Keller usw. Besucher dürfen selbstverständlich auch in der Mieterwohnung übernachten. Sie dürfen auch über längere Zeit hinweg in der Mieterwohnung bleiben. Der Mieter kann seinem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen, und der Besucher darf sich auch bei Abwesenheit des Mieters in der Mietwohnung aufhalten.

Die geforderte Nachzahlung in Höhe von ,95 Euro mussten die Mieter nicht zahlen. Eine Prüfung der Aufstellungen zu den Betriebskosten sei einem durchschnittlichen Mieter nicht zumutbar. Nur eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung könne aber einen Nachforderungsanspruch des Vermieters begründen.

Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Das Gericht erklärte, das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, kann letztlich nicht anders beurteilt werden als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften.

Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. So lange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes DMB betonten die Karlsruher Richter, dass eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt sei. Lediglich für die Wohnraummiete gebe es eine entsprechende gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Der Bundesgerichtshof betonte aber, dass auch für Geschäftsräume innerhalb angemessener Frist abgerechnet werden müsse. Soweit keine konkrete vertragliche Vereinbarung getroffen sei, bedeute das, dass nach 12 Monaten abzurechnen ist. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes hört hier aber die Gemeinsamkeit von Wohnraummiete und Geschäftsraummiete auf. Wer als Vermieter von Mietwohnungen die Zwölfmonatsfrist verpasst, kann keine Nachforderungen aus einer später eingehenden Abrechnung gegen den Mieter mehr durchsetzen.

Hier kann der Vermieter auch nach 12 Monate noch Nachforderungen stellen. Es sei zu prüfen, ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund der Verhältnisse vor Ort — z. Die Gerichte betonten, die Kosten eines sogenannten Doorman seien insbesondere keine Hauswartskosten. Ein Doorman verrichtet eher Pförtnerdienste. So obliegt ihm beispielsweise eine Rund-um-die-Uhr-Monitorüberwachung der Wohnanlage. Nach entsprechender Beauftragung übt er auch kleinere Serviceleistungen, wie den Empfang und die Anmeldung von Besuchern, aus.

Die Kosten sind demzufolge als Bewachungskosten zu werten. Dies gilt auch für die als Bewachungskosten einzustufenden Doormankosten. Ihre Entstehung ist auf eine Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, mit einer bestimmten Art der Bewachung sein Eigentum besser schützen und einen reibungslosen Gebrauch der Mietsache sicherstellen zu wollen. Die Kosten der Bewachung sind somit nicht umlagefähig.

Geschützt werden nach Angaben des Deutschen Mieterbundes DMB mit dieser Entscheidung die Mieter, die irrtümlich oder vorschnell auf eine verspätete Abrechung des Vermieters zahlen und die die Rechtslage nach der Mietrechtsreform nicht kennen.

Nach Ablauf dieser so genannten Ausschlussfrist sind Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich ausgeschlossen. Die hier beschriebene Rechtslage ist — so der Deutsche Mieterbund — mit der Mietrechtsreform Gesetz geworden.

Sie gilt erstmals für Abrechnungen, die das Kalenderjahr betreffen, bzw. Eine zeitnahe Abrechnung und eine hohe Abrechnungssicherheit für den Mieter waren die Ziele der Mietrechtsreform. Die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betont diese Grundsätze und stellt klar, dass überforderte oder übertölpelte Mieter zu Unrecht gezahlte Betriebskosten von ihrem Vermieter zurückfordern können.

Der hat kein Recht, die Zahlung zu behalten, so der Deutsche Mieterbund. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre, frühestens von dem Zeitpunkt an, an dem Mieter erfahren, dass sie zu Unrecht gezahlt haben.

Die Karlsruher Richter bestätigten zwar, dass Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Kosten laufend entstehen, nämlich immer dann, wenn Mieter unberechtigten Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten. Selbst dann, wenn der Müll verbotenerweise durch Dritte in dem Mietobjekt entsorgt wird, darf der Vermieter die Sperrmüllkosten als Betriebskosten abrechnen.

Die laufenden Kosten für einen Streichelzoo sind Betriebskosten. Neben den Futterkosten fiel hier vor allem das Gehalt für die Tierpfleger ins Gewicht. Pro Mietpartei ging es letztlich um 35,20 Euro im Jahr. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Im Mietvertrag muss stehen, dass der Mieter als sonstige Betriebskosten die Kosten für den Streichelzoo zahlt. Fehlt der konkrete Hinweis auf den Streichelzoo im Mietvertrag, müssen die Mieter die Kosten auch nicht zahlen. Deshalb reicht es auch nicht aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt.

Trifft der Postbote den Mieter nicht an, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Einschreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes kann sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu verantworten. Tatsächlich trägt der Vermieter das Risiko, dass der Mieter die Abrechnung rechtzeitig bekommt.

Schätzungsweise 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden Jahr für Jahr verschickt. Wie werden die Kosten, die für das ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt? Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen, wie Heizkostenverteiler, ausgerüstet, die dann einmal im Jahr abgelesen werden.

Ändern kann er die Aufteilung nur ausnahmsweise, zum Beispiel nach einer energetischen Modernisierung. Bei älteren Gebäuden ist — so der Deutsche Mieterbund — eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche — zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht. Fehlt hier eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche als richtiger Verteilerschlüssel. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet sind. Jahrelang mussten die Mieter für vergleichbare Leistungen nur die Hälfte zahlen. Zwar war der Hausmeister über Jahre hinweg der Selbe geblieben, und auch seine Tätigkeiten hatten sich nicht verändert.

Seit Neuestem war er aber nicht mehr direkt beim Vermieter angestellt, sondern bei einer Hausmeisterfirma. Die rechnete dann die Hausmeistertätigkeiten gegenüber dem Vermieter ab. Preiserhöhungen von rund 70 Prozent, so das Gericht, seien nicht nachvollziehbar und deshalb unwirtschaftlich.

Ist ausnahmsweise eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird nicht jährlich über die Betriebskosten abgerechnet. Vielmehr ist mit der Zahlung der monatlichen Pauschale alles abgegolten. Nach Abschluss des Mietvertrages erschien dem Mieter die Pauschale zu hoch. Er forderte Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten und Belegeinsicht mit dem Ziel, die Pauschale zu reduzieren. Daran könne nachträglich nicht gerüttelt werden.

Etwas anderes gelte nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte vorlägen, dass die Betriebskosten im Laufe der Zeit tatsächliche gesunken seien. Seit rund 30 Jahren dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr verwendet werden.

Dies kann zu einer schleichenden Vergiftung führen. Mieter können sich gegen Bleirohre wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration aufweist.

Nach der Trinkwasserverordnung sind höchstens 25 Mikrogramm pro Liter erlaubt. Ansprüche auf Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.

Beruht die hohe Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Der Mieter ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt. Dieser Austausch der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führen kann. Der Deutsche Mieterbund rät Mietern in Altbauten, zu prüfen, ob noch Bleirohre in der Hausinstallation vorhanden sind.

In diesem Fall sollte man das Trinkwasser vor jeder Nutzung einige Zeit ablaufen lassen. Hat das Wasser längere Zeit in der Leitung gestanden, zum Beispiel am frühren Morgen, ist die Bleikonzentration besonders hoch. Klarheit über die genaue Bleikonzentration muss dann ein Gutachten schaffen. Mieter können sich an die örtlichen Gesundheitsämter oder ihren Mieterverein wenden.

Die Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Wird dieses Verbot nicht beachtet, kann der Mieter gegen das werbende Unternehmen auf Unterlassung klagen. Dagegen darf der Vermieter nicht schon an der Haustür per Aushang die Zustellung von Werbung unterbinden. Gegen persönlich adressierte Werbesendungen kann der Mieter nichts unternehmen. Hier hilft kein Werbeverbot am Briefkasten.

Die Post muss die Werbesendung zustellen. Der Vermieter muss dies nicht hinnehmen, er kann fristlos kündigen. Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag vor dem 1. Januar abgeschlossen, gilt die so genannte II. Bei Vertragsabschlüssen ab 1. Die Vorschriften dieser beiden Verordnungen unterscheiden sich nur geringfügig. Praktisch wirken sie sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden heute mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens zur Hälfte.

Vor wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt. Bei der Ermittlung der eigentlichen Wohnfläche werden auf jeden Fall die Grundflächen voll angerechnet. Bei Wandschrägen in Dachgeschosswohnungen zählen aber Räume oder Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht mit.

Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte mit. Erst ab 2 Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet. Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, zum Beispiel dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung auch voll angerechnet wird.

Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn zum Beispiel Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung.

Ist die Wohnung danach mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen. Instandhaltungskosten handelt, die nicht vom Mieter zu zahlen wären. In den vergangenen Jahren hatte nach Angaben des Mieterbundes verschiedene Gerichte betont, dass das Anbohren von Kacheln und Fliesen, zum Beispiel im Badezimmer oder in der Küche, grundsätzlich zulässig ist. Im üblichen Umfang gesetzte Bohrlöcher muss der Mieter beim Auszug nicht beseitigen.

Ist der Mieter allerdings beim Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Beseitigen der Dübellöcher. Weitere Informationen in der Mieterbund-Broschüre "Mieterrechte und Mieterpflichten", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.

Der Wohnungseigentümer hatte die Wohngeldabrechnung, mit der die Hausverwaltung die Kosten der Wohnungseigentümer abgerechnet hatte, an seinen Mieter weitergegeben. Das aber, so das Gericht, sei keine wirksame Nebenkostenabrechnung für Mieter. Denn in der Verwalterabrechnung tauchten auch Positionen, wie beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten bzw.

Diese Kosten aber müsse ein Mieter — im Gegensatz zum Wohnungseigentümer — nie zahlen. Neben diesem Hauptfehler bei Nebenkostenabrechnungen in Eigentumswohnungen müssen Mieter hier auch immer auf den korrekten Verteilerschlüssel achten.

Miteigentumsanteilen abgerechnet würden, kommt es für den Mieter allein auf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel an. Im Zweifel sollten sich Mieter an ihren örtlichen Mieterverein wenden.

Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig. Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde. Der Vermieter könne auch nicht argumentieren, der Kücheneinbau sei eine Modernisierung und müsse deshalb vom Mieter geduldet werden.

Der Mieter hatte zwar ursprünglich erklärt, "der angestrebte Küchenaustausch geht in Ordnung". Er hatte nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes aber gleichzeitig klargestellt, dass er sich nicht mit einer minderwertigen Küche zufrieden geben werden, sondern auf den Einbau einer gleichwertigen Küche wie bisher Wert lege.

Das Vermieterangebot, die bisherige, von Design, Qualität und Funktionalität besonders hochwertige Küche durch eine zwar ordentliche, aber gleichwohl nur "normale" Gebrauchsküche zu ersetzen, muss der Mieter nicht akzeptieren. Eine Gleichwertigkeit der beiden Küchen ist ausgeschlossen.

Die im Vergleich zur bisherigen Küche schlichter angebotene Küche wird auch nicht dadurch gleichwertig, so das Landgericht Hamburg, dass sie neu ist. Alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder gekauft hat, sind grundsätzlich mitvermietet.

Für Reparaturen und Erneuerungen bei mitgemieteten Einrichtungsgegenständen ist der Vermieter zuständig. Sind die Geräte oder Einrichtungen defekt, kann der Vermie-ter sie nicht einfach wegnehmen oder gegen minderwertige Geräte austauschen.

Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtungsgegenstände in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt werden wie bei Abschluss des Mietvertrages. Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung im Miet-vertrag.

Der Mieter wollte seinen Mietvertrag mit Schreiben vom Da der Postbeamte den Vermieter am Samstag, dem 1. Der Vermieter holte den Einschreibebrief erst am Mittwoch, dem 5. Er argumentierte, der März zähle bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, weil ihm das Mieterschreiben nicht bis zum 3. Denn der Zugang des Briefes erfolgt nicht durch den Einwurf der Benachrichtigung, sondern erst durch das Abholen des Briefes. Das Gericht erklärte, dass der Vermieter den Einschreibebrief am nächst möglichen Werktag hätte abholen müssen: Der Vermieter hätte den Einschreibebrief sofort am Montag abholen müssen, dann wäre die Frist durch den Mieter gewahrt gewesen, der März hätte bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitgezählt und der Mieter hätte zum Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann.

Zur der Übergabe kam es jedoch nicht, da die Wohnung nicht bezugsfertig war. Der von der Vormieterin verlegte Laminatboden war nicht entfernt und die Wände in den Wohnräumen waren nicht abtapeziert worden.

Auch Einrichtungsgegenstände der Vormieterin befanden sich noch in der Wohnung. Die Mieterin forderte die Hausverwaltung auf, die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen. Wegen der hierzu erforderlichen Arbeiten verzögerte sich die Wohnungsübergabe um weitere vier Tage.

Die Mieterin verlangte Schadensersatz für die zusätzlichen Umzugskosten Umzugshelfer und Transporter. Der Vermieter kann sich demgegenüber auch nicht auf eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis am vereinbarten Einzugstermin beginnt, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, berufen. Diese Vertragsklausel ist unwirksam. Tatsächlich ist der zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Mietvertrag, wonach die Wohnung am Denn eine Nachholung der durch die Verzögerung der Übergabe verlorenen Zeit ist ausgeschlossen.

Die Mieterin hatte ihre alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung geräumt. Zudem war sie durch die Verzögerung gezwungen, sich eine anderweitige Unterkunft zu besorgen sowie den bereits begonnenen Umzug abzubrechen. Nach dem Eichgesetz richtet sich auch die Gültigkeitsdauer der Eichung für die einzelnen Messgeräte:.

Wurde beispielsweise ein Kaltwasserzähler im Jahre geeicht, dann beginnt die Gültigkeitsdauer Ende des Jahres und endet 6 Jahre später, am Dann muss eine erneute Eichung erfolgen, oder das Messgerät muss ausgetauscht werden.

Die Abrechnung selbst wäre fehlerhaft und müsste nicht akzeptiert werden. Keine eichpflichtigen Messgeräte sind Heizkostenverteiler, sowohl nach dem Verdunstungsprinzip als auch elektronische Verteiler. Nachdem sie das Mietshaus im Jahr gekauft hatte, kündigte die Vermieterin sofort wegen Eigenbedarf. Sie habe das Mehrfamilienhaus gekauft, um in die beiden Erdgeschosswohnungen einzuziehen, die sie zusammenlegen wolle.

Die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung wolle sie als Ar-beitsraum nutzen. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese wies die Räumungsklage ab und ordnete an, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden muss. Das Gericht stützte sei-ne Entscheidung auf die so genannte Sozialklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Da-nach können Mieter einer an sich berechtigten Kündigung widersprechen und die Fortset-zung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Die jährige Mieterin wohnte ca. Ein vom Gericht beauftrag-ter Gutachter bestätigte auch, dass gesundheitliche Gefahren drohten, wenn es zu einer Räumung käme. Letztlich sei nicht ausgeschlossen, dass die Mieterin in eine lebensbe-drohliche Situation kommen könnte, wenn sie aufgrund der Kündigung ausziehen müsste. Trifft der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber Aussagen zu seinen Immobilien, dann müssen diese Informationen vollständig sein.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes DMB hatte der Vermieter ausdrücklich erklärt, dass ein ihm gehörender Bungalow und "des weiteren" eine Eigentumswohnung in München für seine Wohnwünsche ungeeignet seien. Dass er über weitere Wohnungen bzw. Häuser verfügte, verschwieg der kündigende Eigentümer. Hierzu erklärte das Landgericht München, Sinn und Zweck einer Kündigungsbegründung sei es, dem Mieter eine ausreichende Information darüber zu verschaffen, ob für die Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe sprechen.

Diesem Informationsinteresse des Mieters werde dann nicht Rechnung getragen, wenn der Eigentümer seinen Wohnungsbedarf objektiv unzutreffend darlegt oder er den Bedarf dramatisiert oder wenn er ganz allgemein den Mieter durch die Kündigungsbegründung auf eine "falsche Fährte" führt. Da der Mieter aufgrund der Kündigungsbegründung davon ausgehen musste, der Vermieter verfüge lediglich über einen Bungalow und eine Eigentumswohnung, nicht aber über weiteren Grundbesitz, sei der Mieter - nach Meinung des Landgericht - objektiv auf eine "falsche Fährte" geführt worden.

Acht Monate später kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarf, sie benötige das Haus für ihren Bruder, der schon seit Jahren an einer Depression leide und dessen Gehbeschwerden sich nach einer Operation verschlechtert hätten. Der Bruder benötige jetzt umfassende Pflege und Versorgung. Das Amtsgericht Bremen lehnte die Räumungsklage ab.

Dieser Bedarf sei bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Vermieterin die Möglichkeit gehabe, Vorsorge zu treffen.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes betonte das Gericht, dass mit dieser Entscheidung verhindert werde, dass die Vermieterin ein Selbstnutzungsrecht durchsetzt, das sie selbst durch mangelnde, aber mögliche Vorkehrung in zurechenbarer Weise gesetzt hat.

Bei vorausschauender Planung hätte die Vermieterin die Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass sich der gesundheitliche Zustand ihres Bruders verschlechtert und dann Eigenbedarf in Frage kommt. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt, Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich vom örtlichen Mieterverein prüfen zu lassen.

Eigenbedarf liegt nach dem Gesetz vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt. Häufig sind die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe nicht sichthaltig, vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich. Hier hilft der Mieterverein. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Der alte Mietvertrag muss nicht korrigiert oder aktualisiert werden, er gilt unverändert weiter.

Der neue Vermieter kann natürlich die Zahlung der Miete auf sein Konto fordern. Vorher muss er aber seine Berechtigung als neuer Eigentümer nachweisen, beispielsweise über einen Grundbuchauszug.

Auch wenn der bisherige Eigentümer den Mieter über den Verkauf informiert und auffordert, an den Käufer zu zahlen, kann der Mieter beruhigt zahlen. Der neue Eigentümer kann die Miete unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte.

Das gleiche gilt für Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden. Heute vertrauen uns bereits über Kostenlose Mietverträge und Mustervorlagen für Wohnraum.

Für Wohnungen in einem nicht aufgeteilten Objekt: Weitere Mietverträge und Mustervorlagen ab 4,95 Euro inkl. Mietvertrag mit Gartennutzung Mietvertrag geförderter Wohnraum Untermietvertrag. Weitere Mustervorlagen, die Ihnen bei Ihrer Vermietertätigkeit helfen. Hausordnung Modernisierungsankündigung Nebenkostenabrechung Abnahme- und Übergabeprotokoll für Vermieter Übergabeprotokoll Gewerbeflächen Protokoll Eigentümerversammlung Teilungserklärung. Melden Sie sich im EigentümerPlus-Portal an.

Die geldgewichtete Performance kann von der zeitgewichteten Performance abweichen. Falls Kapitalzugänge zu ungünstigen Zeitpunkten, nämlich zu Zeiten vorübergehend hoher Börsenkurse stattfinden, liegt die geldgewichtete Performance unter der zeitgewichteten. Falls Kapitalzugänge zu Zeiten vorübergehend tiefer Börsenkurse stattfinden, gilt das Gegenteil. Entwicklung über einem Vergleichsindex Benchmark Underperformance: Entwicklung unter einem Vergleichsindex Benchmark Zum Seitenanfang.

Die Revisionsstelle wird vom Stiftungsrat gewählt und berichtet diesem schriftlich über das Ergebnis ihrer Prüfung. Dies beinhaltet zum Beispiel die Gesundheitsprüfung vor der Aufnahme in die Versicherung oder die Begleitung vorübergehend Arbeitsunfähiger durch das Care-Management. Die Risikorückversicherung trägt die Folgen von Invaliditäts- und Todesfällen. Sie finanziert die Invalidenrenten und die Leistungen für die Hinterbliebenen. Das BVG ist als Rahmengesetz konzipiert und schreibt Minimalleistungen vor, deren Einhaltung mittels der so genannten Schattenrechnung überprüft wird.

Somit muss für jeden einzelnen Versicherten nebst den tatsächlich versicherten Leistungen eine zusätzliche Rechnung über die gesetzlichen Leistungen geführt werden. Ihr Hauptzweck ist die Absicherung der Vorsorgeguthaben im Insolvenzfall. Seit dem Frühling fungiert sie zusätzlich als Zentralstelle 2.

Säule und seit im Rahmen der bilateralen Abkommen mit den Mitgliedstaaten der Europäischen Union über die Freizügigkeit als Verbindungsstelle für den Bereich der beruflichen Vorsorge. Von einem Splitting der Vorsorge spricht man, wenn BVG-Teil und überobligatorischer Teil der Vorsorge unterschiedlich verzinst werden oder unterschiedliche Umwandlungssätze angewendet werden.

Die berufliche Vorsorge wird ausserhalb der Firma in einer so genannten Stiftung abgewickelt. Deren oberstes Organ ist der Stiftungsrat, welcher für die Gesamtorganisation, die Einsetzung der Kontrollstelle, die Auswahl der Rückversicherung und der Abwicklung der Kapitalanlage verantwortlich ist.

Auswahl einzelner Titel aus einem Anlageuniversum mit der Erwartung, dass dieser Titel den relevanten Gesamtmarkt oder Index über einen gewissen Anlagehorizont schlagen wird. Die Vorsorgeeinrichtung übernimmt dabei einen fest definierten Selbstbehalt, darüber hinausgehende Leistungen trägt die Stop Loss-Versicherung. BVG-Revision verpflichtet die Vorsorgeeinrichtungen seit 1. Exakte Festlegung der kurz- bis mittelfristigen Struktur des Vermögens nach Anlagekategorien und Währungen.

Offiziell anerkannte Tabellenwerke, welche statistisch erhobene Invalidisierungs- und Todesfallwahrscheinlichkeiten, etc. Als Berechnungsgrundlage dafür gilt die Wahrscheinlichkeit, mit der diese Leistungsfälle eintreffen.

Der technische Zins basiert auf der erwarteten, langfristig erzielbaren Rendite. Bei gleicher Rente erfordert ein höherer technischer Zins ein tieferes Deckungskapital, ein tieferer technischer Zins ein höheres Deckungskapital. Mittels Umwandlungssatz wird das Alterskapital bei Pensionierung in eine lebenslängliche Rente umgewandelt. Von den erzielten Kapitalerträgen und Kursgewinnen werden zuerst die Altersguthaben der aktiven Versicherten und die Rentnerkapitalien verzinst.

Der darüber hinaus verbleibende Betrag wird als Überschuss bezeichnet. Daraus können zum Beispiel Leistungsverbesserungen finanziert Zusatzverzinsung oder die Prämien reduziert Beitragspausen werden. Die berufliche Vorsorge basiert auf dem Kapitaldeckungsverfahren — für jeden Versicherten wird während der Erwerbstätigkeit das für die Altersleistungen erforderliche Kapital angespart.

Zusätzlich schreibt das Gesetz mit dem so genannten Minimalzinssatz die Höhe der Verzinsung für die Altersguthaben vor. Somit ist die Erhaltung und Vermehrung des Vorsorgekapitals eine der zentralsten und verantwortungsvollsten Aufgaben der beruflichen Vorsorgeeinrichtungen.

Dieses Gesetz regelt die Aufsicht des Bundes über Versicherungsunternehmen und Versicherungsvermittlerinnen und -vermittler. Es bezweckt insbesondere den Schutz der Versicherten vor den Insolvenzrisiken der Versicherungsunternehmen. Erwartete oder tatsächliche Schwankungsbreite der Renditen einer Kapitalanlage.

Jede Firma, welche sich einer Sammelstiftung anschliesst, bildet ein so genanntes Vorsorgewerk. Von jedem Vorsorgewerk wird eine Vorsorgekommission gebildet.